Le promoteur se reserve des parties communes qu'il loue a la copro

par **Guy61** » 29 Septembre 2007, 19:02

Le promoteur s'est réservé (dans le règlement de copropriété d'une résidence seniors) les parties du Rez de Ch présentées "communes : pool house" indispensables aux services aux personnes agées : télé, biblioth.bar, jeux etc...

Il loue ces surfaces aux copropriétaires trois fois le prix normal.

que peut-on faire ?

Les vendeurs avaient présenté les appartements avec les parties communes sans préciser qu'elles étaient réservées par le promoteur qui a pris soin d'intégrer un bail de 9 ans dans le règlement de copropriété. Mais il ne présentait le règlement qu'au dernier moment, le jour de la vente (115 pages sur les répartitions de millièmes).

par **Marie92** » 29 Septembre 2007, 19:11

Bonsoir,

A part ester en justice pour abus de pouvoir, ou tout autre motif plus approprié, je ne vois pas trop ce que vous pouvez faire. Il me semble toutefois qu'il n'a pas le droit de s'arroger des parties communes : il n'en est pas propriétaire ; il ne peut donc les louer sauf si dans la cession de propriété du promoteur vers le syndicat des copropriétaires il a fait ajouter une clause qui le lui permet. Un syndic gère-t-il cette copropriété ? Ce qui est sûr c'est qu'il ne peut louer ce qui ne lui appartient pas. Vérifiez donc tous les documents. La Chambre Syndicale des Copropriétaires peut surement vous renseigner mieux. Sinon vous pouvez télécharger le texte de loi du 10 juillet 1965 dans son intégralité qui fait référence en matière de copropriété. La lecture des articles est fastidieuse mais enrichissante ! Le promoteur l'a peut-être enfreinte...

Bon courage.

par **Guy61** » 29 Septembre 2007, 21:08

Merci Marie pour votre rapidité.

En complément :

Le promoteur a bien la propriété de cette surface au R de Ch.

Donc il a bien ficelé toute l'affaire. Je pense à une action en justice mais pas facile car pour la plupart des acquéreurs la transaction s'est faite en état futur d'achèvement VEFA et je pense qu'ils ont reçu le Règlement de Copro par LRAR. Ils ne peuvent donc pas invoquer sa méconnaissance avant signature.

Je repose donc ma question aux experts après avoir exploré la loi du 10 juillet :

- Est-il possible de faire casser le règlement et quels motifs invoquer ?

- Ou faut -il obtenir justice sur le fait que le bien est assorti d'une servitude Importante qui n'a pas été mentionnée explicitement (comme doivent l'être toutes les servitudes habituelles) ?

Merci pour les pistes que vous pourrez me donner.

par **Inconnu1** » 29 Septembre 2007, 23:06

Bonsoir

Solliciter réponses à une question aussi pointue voudrait que vous nous communiquiez le contenu du règlement de copropriété relatif aux parties communes et la propriété que le promoteur se réserve des parties que vous décrivez, à la répartition des charges.

Dans le règlement, il devrait apparaître en qualité de propriétaire de ces dernières

Rappel de quelques définitions :

Les parties communes sont les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux, qui les possèdent donc en indivision.

A défaut de clause contraire ou en cas d'ambiguïté du règlement de copropriété, l'article 3 de la loi considère comme parties communes : le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès; le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun (ascenseur, systèmes de chauffage ou de climatisation, antennes collectives, boîtes aux lettres, interphones, compteurs, etc.), y compris les parties de canalisations qui traversent des locaux privatifs; les coffres, gaines et têtes de cheminées; les locaux des services communs; les passages et corridors.

Droit de jouissance :

Le règlement de copropriété peut aussi prévoir qu'un copropriétaire bénéficie d'un droit de jouissance exclusif et privatif sur une partie commune. Exemple classique : un jardin affecté à un lot du rez-de-chaussée ou une terrasse affectée à un lot du dernier étage.

Dans ce cas, ce droit de jouissance est un élément accessoire et perpétuel de sa partie privative, droit qu'il ne peut vendre ni louer séparément.

Observations :

Dans la mesure où elles sont l'objet d'un bail de 9 ans, bail commercial, elles sont en pleine propriété et ne répondraient donc pas à la définition des parties communes ou à celle d'un d'élément accessoire à une partie privative.

Que dit le règlement de copropriété quant aux charges relatives à de ces parties réservées ?

En principe, s’agissant d’un élément accessoire d’une partie privative la copropriété doit assurer à ses frais l'entretien et la conservation de cette partie commune, notamment en ce qui concerne le gros œuvre.

Mais le règlement de copropriété peut prévoir des dispositions différentes en mettant ces dépenses à la charge du titulaire.

A défaut de clause contraire ou en cas d'ambiguïté du règlement de copropriété, la quote-part des parties communes affectée à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à la valeur totale de toutes les parties privatives (article 5 de la loi du 10 juillet 1965). La loi Renouvellement et Solidarité Urbains impose, dans les règlements de copropriété publiés à compter du 31 décembre 2002, l'indication de la méthode de calcul des quotes-parts de parties communes et de la répartition des charges.

Cordialement

par **Guy61** » 17 Octobre 2007, 23:20

merci pour vos infos que je découvre seulement aujourd'hui.

Les tantièmes et les lots font bien apparaitre un lieu distinct portant un N° et avec une mention permettant à son propriétaire de le transformer an appartement en fin de bail (avec l'accord de la majorité)

Il semblerai que le promoteur se soit réservé les parties communes qu'il loue à la copropriété comme club house meublé pour permettre à ces copropriétaire de se placer en loueurs non meublés et bénéficier ainsi des avantages DE ROBIEN etc... Dans le cas contraire, si les parties etaient communes les charges demandées aux locataires rendraienrt ces locations éligibles aux BIC (bénéfices ind et commcx).

Ma question aux experts : est ce crédible ??

Et aussi : le bail est incoporé en fin du Règlement de Copropriété dans lequel il est expressément indiqué qu'il doit être ratifié à la première AG (ce qui n'a pas été fait).

Ma deuxième question aux experts : Peut-il être remis en cause au motif qu'il n'est pas ratifié d'une part et que cette "convention est signée entre le syndic provisoire et (même personne physique) le promoteur propriétaire du lot.

Merci de m'orienter si vous avez une piste.

cordialement