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Changement de syndic

Changement de syndic

Messagepar Daniel58 » 11 Février 2010, 21:02

Mécontent du manque de réactivité , non-suivi des travaux par le syndic, travaux non terminés, laxisme en général nous désirons en changer. L'an dernier l'assemblée générale a eu lieu en mai. Cette année nous avons été pris de court, le syndic a sans doute senti le vent venir, la convocation à la prochaine A.G du 3 mars 2010 est datée du 10 février 2010, postée le même jour et pour ma part je l'ai reçue le 11 février 2010. Certains autres copropriétaires ne l'ont pas encore reçue.



- Le délai de 21 jours n'est pas respecté puisque, pour mon cas, du 12.02 au 02.03 inclus il n'y a que 19 jours, où puis-je trouver un modèle de lettre avertissant le syndic de la nullité de la convocation?. Puisje transmettre ce courrier par FAX?.



- Quelle procédure appliquer pour changer de syndic? et, mis à part le bouche à oreille, comment choisir un bon syndic "certifié" et quels sont les organismes de certification.



Merci de me répondre, c'est urgent, nous pensions que la prochaine A.G ne se ferait qu'en mai.
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Re: Changement de syndic

Messagepar Norbert10 » 11 Février 2010, 21:33

Bonsoir Daniel



En application du Décret du 17 Mars 1967, la convocation de l’Assemblée des copropriétaires peut être demandée au syndic, soit par le Conseil Syndical s’il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires.



Le syndic doit prévenir 21 jours à l'avance au moins, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par lettre remise directement aux copropriétaires, généralement par le concierge, contre émargement de leur part. Depuis le 1er Avril 2006, la convocation peut se faire par fax (la preuve se fera par l'accusé de réception). Le point de départ de ce délai est fixé au lendemain de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. En cas d'urgence, ce délai peut ne pas être respecté

Les délais de convocation restent toutefois calculés à partir de la date de première présentation de la convocation au copropriétaire et non pas depuis sa date d’envoi comme le réclament les professionnels et les associations de consommateurs depuis de nombreuses années.



L'ordre du jour et tous les documents utiles à la préparation de la réunion (budget prévisionnel par exemple) doivent être joints à la convocation





Convocation irrégulière d'AG de copropriété



L'irrégularité de la convocation d'une assemblée générale des copropriétaires ne rend pas celle-ci inexistante mais a pour effet de la rendre annulable et le délai de forclusion de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 s'applique aux actions qui ont pour objet de contester les décisions d'assemblée générale, même fondées sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière.



Cette règle demeure applicable même si l'irrégularité a été découverte postérieurement à l'expiration du délai pour agir.





Un changement de syndic se prépare minutieusement si vous voulez réussir

Il va vous mettre des difficultés pour s'opposer à son éviction en fin de mandat



Cordialement
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Re: Changement de syndic

Messagepar Norbert10 » 11 Février 2010, 21:42

Quelle procédure pour changer de syndic ?





Élu par l'assemblée générale des copropriétaires, le syndic est chargé d'administrer l'immeuble. La durée de ses fonctions ne saurait excéder trois années cela peut être 1 an.



Le changement de syndic suppose la tenue d'une assemblée générale dûment convoquée à cet effet. Il peut prendre deux formes différentes : en cours de mandat, la révocation et à l'expiration du mandat, le non renouvellement de celui-ci.



Dans les deux cas, le vote est acquis à la majorité des voix de tous les copropriétaires.



Attention toutefois, le risque réel de cette procédure est l'ouverture d'une vacance du poste, lorsque le syndic cesse ses fonctions sans qu'ait été élu son successeur.



Plus personne n'est alors compétent dans la copropriété pour convoquer l'assemblée qui déciderait de son remplacement.

Aussi la commission relative à la copropriété recommande-t-elle que l'assemblée qui décide la révocation ou le non-renouvellement du mandat du syndic désigne en même temps son successeur.



L'ordre du jour doit donc comporter deux questions : la première portant sur la révocation ou le renouvellement du mandat du syndic, la seconde ayant pour objet la nomination de son remplaçant. Il convient de notifier en même temps que l'ordre du jour les conditions essentielles du nouveau contrat de syndic.



Si malgré tout le syndic cesse ses fonctions sans qu'ait été élu son remplaçant, tout intéressé peut présenter une requête au président du tribunal de grande instance afin qu'il désigne un administrateur provisoire notamment chargé de convoquer une assemblée en vue de la désignation du syndic.





je vous recommande de consulter le site de l'ARC



Un syndic se choisit son contrat devra être négocié avant l'assemblée



ce n'est pas une opération qui s'improvise , ne pas s'engager seul il faut une majorité



Cordialement
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Re: Changement de syndic

Messagepar Norbert10 » 11 Février 2010, 21:48

Changement de syndic : la procédure est désormais facilitée



L'ancien syndic dispose d'un délai de 2 mois pour fournir les informations au nouveau.

Lorsqu'une copropriété décide de changer de syndic, l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 oblige l'ancien professionnel à transmettre au nouveau tous les éléments en sa possession afin de lui permettre l'exercice de sa mission.



Cette transmission se fait en deux temps : dans le mois qui suit sa cessation de fonctions, l'ancien syndic doit remettre à son successeur la situation de trésorerie de la copropriété, les fonds immédiatement disponibles, les documents et archives du syndicat.



Moyens de contrainte



Dans un délai de deux mois après l'expiration de ce premier délai, le syndic doit transmettre le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, l'état des comptes de tous les copropriétaires et celui du syndicat. Un nouveau texte, la loi de simplification du droit du 12 mai 2009, prévoit des moyens de contraindre les syndics récalcitrants à leur obligation de communiquer les documents.



Après une mise en demeure infructueuse, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut désormais saisir le président du tribunal de grande instance, qui statue comme en matière de référé afin d'ordonner la remise des pièces et des fonds sous astreinte et le versement d'intérêts à partir de la mise en demeure.





Gérer bien l'ordre du jour de la prochaine assemblée c'est décisif.

l'ordre du jour peut être complété pendant le délai des 21 jours



Cordialement
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Re: Changement de syndic

Messagepar Daniel58 » 11 Février 2010, 22:15

Merci pour votre réponse ultra-rapide. Si j'ai bien compris, il faut laisser l'affaire suivre son cours et soit, décider au dernier moment de ne pas renouveler le contrat du syndic, soit de contester la décision au prétexte de non respect du délai?. Fait-il faire un FAX ou LR+AR pour prévenir le syndic?, nous sommes une majorité à vouloir le changement.
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Re: Changement de syndic

Messagepar Norbert10 » 12 Février 2010, 10:10

Bonjour Daniel,



le fax c'est bien sûr possible mais la lettre recommandée est une preuve incontestable.



il est désormais possible d'envoyer une L R A R par internet c'est très facile.



je suppose que le mandat de votre syndic arrive à son terme lors de l'AG.



La révocation d'un syndic en cours de mandat obéit à d'autres formalités.



sachez que dans ce cas que le syndic peut demander des dommages et intérêts à la copropriété s'il conteste la décision. Il est préférable de changer de syndic au terme de son mandat



La copropriété ne peut pas rester sans syndic sinon il faudra recourir à la nomination d'un syndic judiciaire à éviter absolument c'est le tribunal alors qui le désigne.



Vous devez absolument choisir et désigner un nouveau syndic lors de l'AG qui prévoit sa désignation.



Attention ne le laisser pas secrétaire de l'AG il faut désigner un copropriétaire comme secrétaire sinon il risque de vous planter en pleine AG



n'oubliez pas qu'il faut une majorité pour désigner un syndic alors n'allez pas seul au combat mobilisez d'autres copropriétaires dans votre cause.



Négociez AVANT la désignation du nouveau syndic son contrat après il sera trop tard.



Optez pour un compte bancaire séparé au nom de la copropriété.



faites le contrôle de la comptabilité avant l'AG c'est possible et légal vous allez trouver matière à contestation



Cordialement
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Re: Changement de syndic

Messagepar Norbert10 » 12 Février 2010, 10:31

Daniel



sachez qu'il existe de nombreuses décisions de justice sur le non respect du délai de convocation d'une AG.

si vous en avez besoin je pourrait vous indiquer les références



Le non-respect du délai de 21 jours entraine la nullité de l'assemblée sans qu'il soit nécessaire que le propriétaire demandeur établisse le préjudice causé par l'envoi tardif de la convocation.



Les références légales sont L 65 art 17 et 42 alinéa 2 et D 67 art 9 , 13
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Re: Changement de syndic

Messagepar Daniel58 » 12 Février 2010, 13:51

Merci beaucoup Guy pour ces précieux conseils,

Je suis preneur pour les références que vous me proposez. L'AG est dans 18 jours, je suppose qu'il est trop tard pour faire quoi que ce soit, que me conseillez vous?, sachant que notre but est de changer de syndic qui est incompétent et je m'en foutiste et quand on voit les difficultés à en changer ils auraient tort de se priver.
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Re: Changement de syndic

Messagepar Norbert10 » 12 Février 2010, 15:30

Bonjour Daniel



Non il n'est pas trop tard.



Questions

- Le mandat du syndic arrive t il à son échéance à l'AG ?

- Le syndic actuel a t il mis à l'ordre du jour son renouvellement ?

- D'autres copropriétaires sont ils prêts à voter comme vous notamment sur le changement de syndic



Tout seul vous n'arriverez pas à changer de syndic, il faut la majorité à l' AG



Dans l'attente de vous lire
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Re: Changement de syndic

Messagepar Daniel58 » 12 Février 2010, 16:07

- Le mandat du syndic est du 1er Janvier au 31 décembre,

- Le renouvellement est à l'ordre du jour de la prochaine AG du 3 mars prochain,

- Je pense, pour en avoir discuté avec les autres copropriétaires que plus de la moitié me suivront, plusieurs m'ont proposé de me donner procuration.

- Puisque la nullité est d'office, peut-on, avant la prochaine convocation faire inscrire le changement de syndic à l'ordre du jour de la prochaine AG?.

Merci de votre dévouement.

Cordialement
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